NAJEM KRÓTKOTERMINOWY – PLANOWANE ZMIANY PRZEPISÓW

W związku z częstymi pytaniami powodowanymi tzw. „szumem medialnym”, informujemy o tym, co jest wiadome z oficjalnych przekazów rządowych.

Na mocy Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych oraz zmieniającego rozporządzenie (UE) 2018/1724, państwa członkowskie zostały zobowiązane do dostosowania swoich systemów prawnych w zakresie regulacji najmu krótkoterminowego.

Tekst rozporządzenia (PL): eur-lex.europa.eu

Stan prac legislacyjnych w Polsce

Obecnie prowadzone są prace nad zmianami przepisów krajowych. Projekt przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki funkcjonuje w rządowym procesie legislacyjnym jako UC135. Został on opublikowany w Rządowym Centrum Legislacji w dniu 23 grudnia 2025 r. i pozostaje w toku prac legislacyjnych.

Z dostępnych materiałów wynika, że temat był przedmiotem debaty sejmowej w marcu–kwietniu 2026 r., jednak proces legislacyjny nie został jeszcze zakończony.

Więcej informacji:

www.legislacja.rcl.gov.pl

www.gov.pl

www.monitorowanieprawa.pl

Proszę zwrócić uwagę, że nie jest to wersja ostateczna przepisów – prace dalej trwają.

Projekt ustawy znajduje się poniżej w załączniku PDF.

Główne założenia zmian

Planowane regulacje zmierzają do objęcia najmu krótkoterminowego bardziej sformalizowanym i kontrolowanym systemem.

W szczególności:

• najem krótkoterminowy (do 30 dni) ma być traktowany jako usługa hotelarska,
• wprowadzony zostanie system centralnej ewidencji obiektów (CWTON),
• zwiększone zostaną obowiązki informacyjne i ewidencyjne przedsiębiorców.

Rozporządzenie UE zacznie być stosowane od 20 maja 2026 r., co wymusza dostosowanie przepisów krajowych.

Centralny Wykaz Obiektów (CWTON)

Jednym z kluczowych elementów projektu jest utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Zakłada się, że:

• dane o obiektach będą przekazywane elektronicznie przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta,
• każdy obiekt otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny,
• wykaz będzie miał charakter publiczny.

Nowe obowiązki dla przedsiębiorców

Projekt przewiduje m.in.:

• obowiązek zgłoszenia obiektu do ewidencji*,
• obowiązek posiadania regulaminu porządkowego,
• złożenie oświadczenia o spełnianiu wymogów sanitarnych i przeciwpożarowych,
• udostępnienie regulaminu w widocznym miejscu w obiekcie.

* - w chwili obecnej przedsiębiorcy mają obowiązek zgłoszenia obiektu do ewidencji innych obiektów świadczącycy usługi hotelarskie (co obowiązuje już od 1997 r.).

Regulamin porządkowy – zakres

Regulamin porządkowy powinien określać zasady korzystania z obiektu oraz zawierać w szczególności:

1. dane identyfikujące przedsiębiorcę lub obiekt,
2. zasady korzystania z obiektu i jego wyposażenia,
3. warunki zawierania i rozwiązywania umowy pobytu,
4. godziny doby hotelowej (zameldowanie i wymeldowanie),
5. zasady zachowania porządku, ciszy i współżycia społecznego,
6. zasady bezpieczeństwa, w tym przeciwpożarowe i ewakuacyjne,
7. odpowiedzialność gości za szkody oraz zasady odpowiedzialności obiektu,
8. tryb składania reklamacji i zgłaszania uwag.

Kary i sankcje

Projekt zakłada odejście od modelu wykroczeniowego na rzecz kar administracyjnych. W praktyce oznacza to:

• możliwość nakładania wysokich kar pieniężnych (nawet do ok. 50 000 zł),
• sankcje za brak wpisu do ewidencji lub naruszenie obowiązków informacyjnych.

Nowe kompetencje gmin

Projekt przewiduje rozszerzenie kompetencji samorządów.
Rada gminy będzie mogła:

• ustanawiać obszary, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub wyłączony,
• podejmować decyzje w oparciu m.in. o względy porządku publicznego lub charakter zabudowy.

Bezpieczeństwo i kontrola

Organ prowadzący ewidencję będzie mógł:
• wykreślić obiekt z ewidencji w przypadku powtarzających się naruszeń,
• uniemożliwić ponowny wpis przez określony czas (np. 1 rok) 

Przepisy przejściowe

Projekt przewiduje m.in.:

• przekazanie danych do CWTON do 30 czerwca 2026 r.,
• dostosowanie wpisów do nowych wymogów do 1 października 2026 r.,
• obowiązek złożenia regulaminu do 15 września 2026 r.,
• opłatę skarbową: 30 zł za wpis i 30 zł za jego zmianę.

Rola platform internetowych

Platformy takie jak Airbnb czy Booking.com będą zobowiązane do:

• przekazywania danych o najmie (liczba noclegów, liczba gości),
• weryfikacji numerów rejestracyjnych obiektów,
• blokowania ofert bez wymaganej rejestracji.

Dodatkowe kierunki zmian

W analizach projektu pojawiają się również rozwiązania dotyczące:
• ograniczenia liczby lokali i miejsc noclegowych w budynku,
• powiązania możliwości prowadzenia najmu z wymaganiami przeciwpożarowymi,
• klasyfikacji budynków (np. niskie, wysokie) i związanych z tym wymogów bezpieczeństwa.

Wspólnoty mieszkaniowe

Projekt ustawy nie wprowadza jednoznacznych regulacji dotyczących uprawnień wspólnot mieszkaniowych do ograniczania najmu krótkoterminowego.

W praktyce:

• temat ten pozostaje przedmiotem sporów i orzecznictwa,
• możliwe są przyszłe zmiany w odrębnych przepisach (np. ustawie o własności lokali).

Podsumowanie

Planowane zmiany oznaczają:

• wprowadzenie obowiązkowej rejestracji obiektów,
• zwiększenie zakresu kontroli i ewidencji,
• większą rolę gmin w regulowaniu rynku najmu,
• powiązanie systemu krajowego z regulacjami Unii Europejskiej.

Kierunek zmian jest jednoznaczny:

• więcej obowiązków formalnych,
• większa transparentność rynku,
• szersze kompetencje organów administracji.

Podsumowanie:

1. Przepisy UE nakładają na Polskę obowiązek wprowadzenia do 20 maja 2026 r. przepisów zgodnych z Rozporządzeniem UE. 

2. W okresie do 30 czerwca 2026 r. organy gmin są zobowiązane do przekazania danych z ewidencji gminnych do CWTON.

3. Przekazane dane będą otrzymywać od CWTON numery, którymi będą musieli się posługiwać przedsiębiorcy. Numer ten będzie nadawany i dostępny w CWTON.

4. Do 15 września 2026 r. przedsiębiorcy będą musieli złożyć do organów gmin regulaminy świadczenia usług.

Zainteresowanych prosimy o śledzenie prac legislacyjnych bezpośrednio na kanałach rządowych oraz specjalistycznych mediach branżowych. Urząd Gminy nie posiada innych informacji, niż te wynikające z projektu ustawy dostępnego na stronach Sejmu.